부동산 세금 정리 #1, 양도소득세 편

부동산을 거래하시게 되면 기본적인 세금은 4가지가 있습니다.

(양도소득세, 임대소득세는 추후에 이야기하도록 하겠습니다)

(1) 취득세 : 부동산 취득 시 부과

(2) 양도소득세 : 부동산 매도 시 이익에 부과

(3) 보유세 : 부동산 보유 시 부과

(4) 종합소득세 : 공시가가 기준 초과시 부과

부동산은 주식과 다른 것이 몇 가지가 있습니다.

큰 차이로는 크게 두가지가 있다고 보시면 됩니다.

​

1. 레버리지가 가능하다.

- 부동산은 주식 대비 안전한 상품으로 인식됩니다.

- 가격의 변동성이 크지 않으므로, 레버리지(대출)을 활용할 수 있습니다.

​

2. 세금이 많고 복잡하다.

- 정책의 변화, 또 매수/매도/보유 기간/물량/지역에 따라 세금의 변화가 큰 만큼, 공부가 필수적인 부분입니다.

- 절세를 위해서는 세무사와 상담하시는게 옳습니다.

- 하지만, 기본적인 세금에 대해서는 이해하고 계셔야 겠져?

​

매번 세무사를 찾기에는 비용도 만만치가 않습니다.

간단한 계산은 국세청 세금계산기를 이용하시면 되지만,

기본적인 세금에 대한 상식적인 수준에서 내용을 공유해 볼까 합니다.

​

알아서 나쁠거 없는 내용이니, 가볍게 봐주세요~!

먼저, 부동산을 매도할 때 발생하는 양도소득세에 대해 이야기 해보겠습니다.

​

(1) 양도소득세

​

양도소득세란?

- 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이득(소득)을 과세 대상으로 하여 부과하는 세금

- 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대해 일시에 양도시점에 과세

- 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나, 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

​

​

양도소득세 과세 대상

쉽게 말해 모든 가치가 있는 자산에 대해서는 양도 시 수익이 발생 될 경우, 양도소득세가 발생합니다.

(주식, 부동산, 채권, 기타 자산 등 모두 포함)

​

여기서는 비과세 범위가 중요합니다.

1가구 1세대 2년 보유 시 비과세 혜택을 받게 됩니다.

또, 주택을 옮기게 될 경우에도 일시적 1가구 2주택의 효력이 있으니 꼭 기억하세요.

​

1. (자산의 범위)

국세청 자료

2.(양도의 범위)

국세청 자료

3.(비과세 범위) ★★★★

- 1세대 1가구 : 2년 보유 시

* 단, '17.08.03 이후 취득 조정 지역 주택은 2년 실거주 조건이 있음.

* 9억 초과 고가주택은 예외입니다.

국세청 자료

​

​

양도소득세 세액 계산 흐름도

좀 복잡해 보이지만, 이해하면 간단합니다.

​

(1) 양도차익 = 양도 가격 - 취득가격 + 필요경비

* [필요경비 인정] 취득세, 등록세, 법무사,공인중개사, 세무사 수수료, 샷시 설치, 발코니 및 방 확장비용 등

* [필요경비 미인정] 벽지, 장판 교체비용, 싱크대 주방기구 구입비, 페인트 및 방수공사비, 보일러 수리비 등

​

(2) 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

* 장기보유 특별공제 세율은 아래 참조

​

(3) 양도과세표준 = 양도소득금액 - 감면대상 소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원)

* 감면대상 소득 금액 : 조세특례제한법에서 규정한 경우에 한해 가능(미분양 주택 등)

​

(4) 산출세액 = 양도과세표준 X 세율

* 양도소득세 세율 확인 : 다주택자 / 조정 지역여부에 따라 다름 ▶ 아래 확인

​

(4) 납부 세액 = 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)

* 전자 신고시 세액공제 금액 및 특례법으로 인한 감면세액

​

국세청 자료

​

양도소득세 세액

1. 기본 세율

국세청 자료

​

2. 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산(소득세법 104①1,2,3,4,8,9,10,④3,4,⑤,⑦)

국세청 자료

3. 다주택 중과 및 비사업용 토지 세율적용 상세 ('21.06.01 이후) (소득세법 104①,④,⑦)

국세청

4. 국내/ 국외/ 파생상품

(1) 국내 주식소득세법 §104①11)

국세청

(2) 국외 주식등(소득세법 §104①12)

국세청

(3) 파생상품(소득세법 §104①13, 소득세법 시행령§167의9)

국세청

​