리츠란 부동산에 투자하는 주식회사로서 주식공모 등을 통해 모은 돈으로 부동산에 투자하고 임대료 등 수익을 투자자에게 90% 이상 배당하는 부동산 간접투자기구를 말합니다.
[210822, 배당주] 리츠란? 어디에 투자할까?(feat. 글로벌 리츠 3가지)
안정정인 금융소득에 대한 관심이 높아지는 요즘. 성장주들에 대한 관심이 줄어든 만큼, 은행주, 배당주에 ...
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예전에 글로벌 리츠에 대해 아주 간단하게 리뷰한 적이 잇었는데요.
리츠에 대한 내용은 위의 링크를 참고하시면, 리츠가 무엇이고, 사업구조,특징,장점 등에 대해 아실 수 있을 것입니다.
오늘은 이번주에 대신증권에서 작성한 리츠관련 리포트를 함께 봐보려고 합니다.
① 지난 테이퍼링 시기에는 US REITs의 단기 변동성이 높아졌고, 저조한 성과를 기록했으나,
- 현재는 실물 시장이 견조하고 서비스 회복이 강한 현 상황을 고려할 때
- 과거의 흐름이 재현될 가능성 은 낮다고 보여집니다.
② 코로나19 확산세는 여전히 리스크이나 높은 백신접종률, ‘With 코로 나19’ 기조,
- 제한적인 영향을 받는 실물 지표가 확인되어, 회복의 관점의 투자가 여전히 유효해 보입니다.
글로벌 리츠에 관심 있으신 분들은 한 번 일독해보시면 좋을 듯 합니다.
리츠의 경우에도 다양한 분야가 있습니다.
리오프닝의 수혜를 누릴 수 있는 오피스/숙박(리조트) 등이 있으며
실물 자산 투자 선호로 인하여 자산가치 상승과 구조적 성장을 노릴 수 있는 데이터 센터 투자도 있습니다.
최근에 단기적인 변동성이 높아진 만큼, 유의하셔서 투자를 하시기 바랍니다.
1. 매수/매도 추천글이 아니며,
2. 투자의 책임은 전적으로 본인에게 있습니다.
US REITs - 4Q21, 테이퍼링과 델타면역력이 생긴 미국 리츠
[원문] 대신증권(배상영), '21.09.28
원문링크 : http://consensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=598194
SUMMARY
US REITs는 3Q21에도 회복세를 지속했다. 다만, 델타 변이로 인한 코로나19 확산세 지속이 전통 섹터 회복세의 발목을 잡으면서, 기대보다는 낮은 성과를 기록했다.
우리는 4Q21 리오프닝의 재개를 기대한다. 동시에 실물시장이 견조하고, 리츠와 밀접한 서비스 소비 회복이 기대되는 시점에서 테이퍼링의 영향은 제한적일 것으로 예상한다. 따라서, US REITs에 대한 긍정적인 전망을 4Q21에도 유지한다.
주거, 산업(물류), 데이터센터, 오피스 섹터에 대해 비중확대 의견을 유지하며, 리오프닝의 재개 관점에서 숙박/리조트 섹터에 대한 투자의견을 상향했다. 반면, 내년도 이익 성장률이 미국 리츠 평균 성장률 대비 낮고, 올해 대비 둔화 되는 리테일, 인프라 섹터에 대한 투자의견을 하향했다.
3Q21 Review : 신고가 경신 이후 리오프닝 지연으로 인한 조정
US REITs는 2021년 연초 대비 +31.3% 상승하면서 역사적인 신고가를 경신했다. 코로나19 확산으로 지난해에는 S&P500 지수보다 부진한 성과를 기록했으나, 올해는 변동성이 높아지는 시장 속에서도 견조한 상승세를 이어나가고 있다. 그러나 7월 이후 델타 변이 확산의 지속, 실물 지표의 회복 둔화로 연초 대비 +26.0% 수준까지 조정이 나타났다.
섹터 별로 살펴보면, 주거, 산업(물류) 섹터와 같이 강한 실물시장을 갖고 있는 섹터들과 데이터 센터, 인프라 섹터와 같이 코로나19 확산과 무관한 구조적 성장세에 있는 Tech 섹터들이 상대적으로 높은 성과를 기록했다. 반면, 리테일, 헬스케어, 오피스, 숙박/리조트와 같은 리오프닝 섹터는 저조한 성과를 기록했다.
4Q21 Strategy : 우호적인 투자환경이나 테이퍼링과 델타는 경계, US REITs 여전히 상승 여력 있어, 투자 권고
4Q21은 리오프닝 재개로 인한 오피스 복귀에 대한 기대로 도심 입지의 회복, 여행 수요의 증가, 서비스 소비의 증가 등이 나타나면서, US REITs에 우호적인 투자환경을 예상한다. 다만, 테이퍼링 시작으로 인하여 단기적인 변동성은 높아질 수 있다.
따라서, 우리는 정상화 과정에서 지속적인 실적 회복이 기대되는 오피스/숙박&리조트에 투자하여 정상화 및 리오프닝의 수혜를 누리고, 기초자산의 실물시장이 강력한 섹터(주거/산업(물류))와 실물 자산 투자 선호가 높아지는 데이터 센터 투자를 통해 자산가치 상승 및 구조적 성장의 과실을 얻고자 한다.
Issue : 테이퍼링과 델타, 면역력이 생긴 리츠
현재 US REITs 시장에서 가장 뜨거운 키워드를 꼽는다면, ‘테이퍼링’과 ‘델타 변이’일 것이다. 우리는 금융위기 이후 테이퍼링 시기와 지난 18개월 동안의 코로나19 확산기의 주가 변동 및 실물 부동산 시장, 실물 지표 추이 등을 분석하면서 두 가지 키워드가 리츠에 미칠 영향을 고찰했다. ① 지난 테이퍼링 시기에는 US REITs의 단기 변동성이 높아졌고, 저조한 성과를 기록했으나, 현재는 실물 시장이 견조하고 서비스 회복이 강한 현 상황을 고려할 때 과거의 흐름이 재현 될 가능성은 낮다고 판단한다. ② 한편, 코로나19 확산세는 여전히 리스크이나 높은 백신접종률, ‘With 코로나19’ 기조, 제한적인 영향을 받는 실물 지표가 확인 되어, 회복의 관점의 투자가 여전히 유효하다고 판단한다.
Top-Picks 10
4Q21 TOP-Pick으로
Tech 섹터에서는
아메리칸타워(AMT), 에퀴닉스(EQIX)를
전통 섹터에서는
프로로지스(PLD), 아발론베이(AVB), 인비테이션 홈즈(INVH), 알렉산드리아 리얼에스테이트(ARE), 보스턴 프로퍼티(BXP), 웰타워 (WELL),리얼티인컴(O) 호스트 호텔 앤 리조트(HST)를 제시한다.
I. 3Q21 Review
역사적 신고가를 경신한 US REITs
2021년 강한 회복세, 델타 변이 확산에도 견조한 흐름
섹터 별 관건 2가지 1) 강세 지속 여부 2) 리오프닝 시기
따라서, 현 상황에서 우리는 US REITs 투자에 있어서 두 가지 관점에서 섹터를 분리 해 서 봐야할 필요가 있다.
첫째, 구조적 성장세와 실물 시장 강세로 인하여 코로나19 이전 보다 높은 주가 수준을 기록하는 섹터들의 꾸준한 성장세, 실물 시장의 강세 지속 여부를 확인해야한다.
REITs 시장에 지속적으로 참여하지 않는 투자자라면, 성장 주 중심의 일반 주식시장 대 비 회복세가 덜 했으리라는 기대로 US REITs에 접근할 수 있으나, US REITs에는 Tech 섹터와 같이 코로나19에도 오히려 매출 성장이 나타나나는 언택트 섹터의 비중도 높고, 산업(물류), 주거 섹터와 같이 부동산 자산이라 하더라도 오프라인 활동과 무관한 섹터 들도 있기 때문에 섹터 별로 성장/강세의 지속성 여부 확인이 필요하다는 판단이다.
둘째, 정상화/리오프닝의 수혜 섹터에 대한 접근이다. 필자는 3분기 전망을 통해 리오프 닝 섹터에 대해 관심을 요청한 바 있다. 그러나, 7월 초부터 나타난 미국 내 코로나19 급증은 US REITs 내에서의 리오프닝 수혜 섹터의 모멘텀에 부정적인 영향을 미쳤다는 판단이다. 리테일, 헬스케어, 오피스, 숙박/리조트 섹터는 미국 리츠시장 대비 언더퍼펌 했다. 그러나 이는 리오프닝/정상화의 지연이지 펜데믹으로의 회귀를 의미하는 것은 아 니다. 따라서, 우리는 비록 전염병의 확산 추이를 예측하기 어렵다는 제약 조건 하에서 도 정상화/리오프닝 시기를 확인하며 이러한 전통섹터에 접근할 필요가 있다는 판단이다
Part II. 4Q21 투자 환경 및 전략
리오프닝의 재개, 경계해야 할 부분은 있는 4Q21
4Q21 US REITs의 투자환경은 완만한 경기회복세가 이어지면서 우호적일 것으로 예상된 다. 몇 가지 경계해야할 요인들은 있으나, 경기회복세를 바탕으로 리오프닝의 재개가 나 타나면서, 실물 시장 강세로 US REITs의 추가적인 상승이 기대된다.
미국 경제는 회복세다.
실업률은 낮아지고 있고, 리츠와 밀접한 서비스 소비 중심으로 소비는 회복은 지속 될 전망이다. 기저효과로 인하여 일시적일 것으로 기대되었던 인플레이션은 예상보다 장기 화 되고 있으나, 전월비 추이가 둔화 되고 있어 안정화가 전망된다.
연준은 9월 FOMC에서 연내 테이퍼링을 시사하면서 내년 중순에는 테이퍼링이 종료되 는 일정도 공개되었다. 기준금리 인상시기도 내년 말로 앞당겨질 가능성이 높아졌으나, 시장금리는 낮은 수준으로 유지되고 있다.
실물 부동산 시장도 US REITs에도 우호적이다.
상업용 부동산 시장의 거래량은 2019년 수준을 회복했다. 다만 섹터 별 회복세에는 차이 가 나타나고 있다. 아파트 및 산업(물류)에 대한 높은 투자 선호도는 거래량에서도 확인 된다. 호텔 거래량 회복세가 완연하게 나타나는 것도 주목할 만하다.
주택 시장은 강세를 이어나가고 있다. 가파른 재고 주택 가격의 상승과 원자재 수급 및 원가 상승, 인력 수급 문제로 주택 건설 실적은 상대적으로 가격 상승세 대비 저조하나 시장 심리는 여전히 높은 수준이다. 주택 재고를 보유하고 있는 리츠의 입장에는 우호 적이다.
코로나19 확산세와 테이퍼링에 대한 우려는 시장의 불안감을 미치는 요인이었다. 코로나 19 확진자 추이는 안정세에 접어들었고, 9월 FOMC 이후 시장의 반응은 지난 테이퍼링 과 다른 모습이나, 여전히 경계해야할 요소다.
4Q21 US REITs 투자전략으로 (1) 리오프닝 모멘텀으로 인하여 실적 회복이 기대 되는 섹터로 오피스, 숙박&리조트 섹터를 제시한다. (2) 강력한 실물 시장이 이끄는 주거, 산 업(물류)섹터와 투자 선호도가 높아지고 있는 데이터 센터 섹터 투자로 테이퍼링으로 나 타날 수 있는 단기 변동성에 대응할 것을 추천한다. 종목별로 접근해야할 만한 섹터도 있다. 2022년 이익 성장률이 낮아지는 리테일 및 인프 라 섹터는 종목 별 접근을 추천하며, 리오프닝으로 인한 실적 개선이 기대되 다양한 속 성의 자산이 혼재되어 있는 헬스케어 섹터 또한 개별 종목 별로 접근할 것을 추천한다
미국 경제는 완만한 회복세, 연내 테이퍼링 시사
경기 회복세. US REITs에 긍정적
미국 경제는 회복세를 이어나가고 있다 2021년 2분기 GDP 성장률은 전기 대비 연율 +6.5%를 기록했다. 예상치를 하회하는 수 준이나 여전히 개선세를 이어나갈 것으로 전망 된다. 분기별 정부지출은 전년대비 감소 전환했으나, 분기별 투자의 경우 고정투자, 비주거투자, 주거투자 모두 증가세가 뚜렷해 지면서 회복 흐름을 뒷받침한다.
다만, 절대적인 수준이 아닌 경제 회복 모멘텀이 둔화 되는 것이 아닌가 하는 우려도 존 재한다. 소매판매, 고용관련 지표에서는 이러한 우려를 뒷받침 하는 결과가 나타나기도 한다. 연준도 올해 성장률을 7.0%에서 5.9%로 하향전망 했다
그러나, 22년, 23년 성장률을 3.8%, 2.5%로 각각 0.5%p, 0.1%p 상향했다. 큰 흐름에서 볼 때 미국 경기는 회복추세에 있다고 판단하며, 경기의 수준을 떠나 오프라인 활동의 회복 펜데믹 이후 활동의 정상화 측면에서 US REITs와 밀접한 실물 경기의 회복세는 시 기의 문제일 뿐 정해진 미래다.
연내 테이퍼링 개시
미연준은 7월 FOMC에서 테이퍼링 시점에 대한 논의를 하면서, 연내 테이퍼링 가능성 이 높아졌고, 파월 연준의장이 잭슨홀 미팅을 통해 연내 테이퍼링 시작을 시사했다. 다 만, 자산매입 축소와 긴축은 분명히 다르다는 점을 강조해, 2013년 당시 테이퍼 텐트럼 재현을 경계하는 모습이였다. 주식/채권 시장 또한 예상했던 수준의 이벤트로 과거와 같 은 ‘텐트럼’은 나타나지 않았다.
9월 FOMC에서 기준금리는 동결 되었고, 연내 테이퍼링은 공식화 되었다. 파월 연준의 장은 기자회견을 통해 2022년 중반에 테이퍼링 종료 가능성을 언급했다. 예상보다 다소 빠른 테이퍼링 스케쥴이나 당일 미국 주식 시장에 부정적인 영향은 관찰되지 않았다.
CPI +5.3% 여전히 높으나 상승세는 둔화
미국의 CPI는 7월 전년비 5.3%를 기록했다.
4월 4.2%를 기록하면서 시장에서는 인플레이션에 대한 우려가 나타났고, 5월에는 5.0%를 기록했다. 4월보다 5월의 CPI 상승률이 더 높게 나타났음에도 불구하고 주식시 장과 채권시장은 안정적으로 반응했다.
인플레이션에 대한 우려가 사라진 것은 아니나, 일시적이라는 분위기가 우세한 것으로 판단된다. 연준은 9월 FOMC를 통해 개인소비지 출(PCE) 물가 전망을 2021년 3.7%로 상향 했고, 2022년도 2.3% 상향했다.
여전히 높은 수준이나 전망치와 비슷한 수준으로 시장은 안도했다. 전년비 수치는 6월과 비슷한 수준이나 전달대비 상승률은 +0.5%로 6월(0.9%,MoM)보다 상승 폭이 둔화됐다.
낮아지는 실업률 8월 5.2%
미국의 실업률은 8월 5.2%를 기록했다.
코로나19 이전 3%대에 머물렀던 미국 실업률은 경제봉쇄가 시행된 4월에 14.7%를 기 록하기도 했으나 빠른 속도로 회복하였다. 미연준은 2021년 미국 실업률을 4.5%로 전망 하고 있으며, 2022년 3.9%, 2023년 3.5%를 전망한다. 올해 4월부터 예상보다 고용 회복 이 더디게 나타나고 있는데, 이는 일자리 수요의 문제라기보다는 공급의 문제로 판단된다. 실업급여 지급기간이 종료됨에 따라 회복세를 이어나갈 것으로 기대된다.
8월 실업률은 5.2%로 전월보다 0.2%p 하락했으며, 월가의 예상치에 부합했다. 주간 신 규 실업수당 청구건수가 6월이후 40만명대를 하회하며 최근 들어 30만명대를 유지하고 있고, 빈 일자리 수는 1,000만 개를 넘어서 고용 회복이 기대된다. 다만, 8월 비농업부문 일자리 증가가 23.5만 건에 그쳐 월가의 예상치 72만건을 크게 하회했다. 10만 건 정도 의 지난 6월, 7월 수치가 상향 조정된 것을 감안하더라도 차이가 큰데 휴가철과 코로나 19 재확산 등으로 인한 일시적인 영향으로 장기 추세로 볼 수는 없다는 판단이다.
서비스 소비가 견인할 소비 회복
서비스 소비 중심으로 소비회복이 지속 될 전망이다. 서비스 소비의 회복은 REITs에 긍 정적이라 판단한다.
7월 산업생산 전년비 상승폭이 둔화되며 전월보다 낮은 수준인 +6.6%를 기록하며, 일부 에서는 경기 회복세에 대한 둔화 우려가 나타나고, 소매판매 전년비 또한 +13.3%를 기 록하며, 하락했다. 상반기 소비 중심의 뚜렷한 회복세가 나타난 흐름과 달라진 양상이다. 그러나, 서비스 소비 상승세가 소비 중심 회복세를 이어나갈 전망이다. ISM서비스업 지 수는 7월 반등하면서 ISM 제조업 지수 하락세와 상반되는 흐름을 보였다.
7월 식음료 서비스는 전년 동기 대비 40.7% 증가 했다. 3월부터 전년비 증가하기 시작한 식음료 서비스는 4월 기저효과로 전년비 +123% 증가를 기록한 이후 전년비 수치는 감 소하고 있으나 전월비 증가량을 보이고 있다. 델타 변이로 인한 코로나19 확산세 안정화 이후 리오프닝 재개 과정에서 서비스 소비는 좀 더 증가할 것으로 기대된다. 현재의 식 음료 서비스의 수준은 19년 동기를 상회하는 수준이다.
상업용 실물 시장은 상승/회복세, 섹터 별 차별적인 성과 관측
상업용 부동산의 수익률과 거래량 모두 회복세다. 2020년 펀더멘털 훼손에 대한 우려와 경제봉쇄로 인한 거래량 감소는 올해 들어 빠르게 회복세에 진입했다.
수익률 회복세
올해 2분기 NCREIF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) Property Index는 전년비 +7.4%를 기록했다. 전분기 대비 수익률 또한 4Q20 +1.15%, 1Q21 +1.72%, 2Q21 +3.59%로 상승세가 확대되고 있다.
2Q21을 기점으로 리테일, 호텔 섹터 의 수익률 하락이 반전했다. 백신접종률 상승에 따른 미국 내 리오프닝이 나타나면서, 임 대수익이 정상화 되고 있음을 보여준다. 오피스 섹터 또한 분기 수익률이 상승하면서 정 상화를 시사한다. 2분기는 정상화, 리오프닝이 나타나는 시기였으나 실물시장 수익률에서 주목해야할 점은 산업(물류) 자산과 아파트 자산의 수익률 확대다. 특히 산업(물류) 섹터 의 경우 2Q21에만 +8.88%의 수익률을 기록했으며, 아파트 섹터 또한 +3.62%의 수익 률을 기록하며 상승세가 확대 되었다
거래량은 회복 시장은 정상화
상업용 부동산의 거래량도 회복세다. 7월 미국의 상업용 부동산 거래량은 1,531억 달러 (+116.3%,YoY)를 기록하면서 회복세를 지속하고 있다.
지난 해 7월 전년동기 대비 -54.4% 수준까지 감소했던 미국의 상업용 부동산 거래량은 올해 4월부터 정상화 되었다. 거래액 기준으로 4월 부터는 19년 동월 수준을 상회했고, 7월 거래액 데이터는 19년 동월 대비 소폭(-1.29%) 감소한 수준이나 미집계액이 추가 되면 7월 역시 19년 대비 상회할 가능성이 크다.
2020년의 기저효과를 제외하고 비교하기 위해 19년과 비교를 했을 때에도 4개월 연속 거래량이 회복 된 것으로 나타나 시장은 정상화 과정에 있다고 판단된다. 다만, 2020년에 미집행 된 투자가 집행되면서 일시적인 회복일 가능성도 있으나, 높지 않다는 판단이다.
섹터 별 차별화
다만, 거래량 측면에서 섹터 별로 차별화가 나타나고 있는 것은 주의해서 볼 만 하다
대부분의 섹터에서 실물 부동산 거래액은 19년 동월 대비 저조한 실적을 기록했다. 요양 원, 간호시설, 오피스, 리테일 모두 올해 들어 전반적으로 거래량이 저조했다. 코로나19 로 인하여 부정적인 영향을 받는 섹터들이다. 요양원과 간호시설의 경우 전염병으로 인 한 펜데믹 국면에서 집단거주 자산이라는 측면에서 부정적인 영향을 받았고, 리테일 섹 터는 장기적으로도 이커머스 성장이라는 불확실성이 상존해 있는 상황에서 단기적으로 셧다운으로 인한 오프라인 활동 감소가 영향을 미친 것으로 판단되며 오피스 섹터의 거 래량 감소는 재택근무 장기화의 영향으로 분석된다.
주택시장 강세로 아파트 자산의 거래량은 19년 동월을 상회하는 거래량을 기록하고 있 으며, 물류 수요 증가로 산업(물류) 섹터의 거래량이 급증하였으며, 병원을 주요 테넌트 로 하고 있는 메디컬 오피스의 거래량도 견조한 편이다. 올해 2분기부터 19년 동기 대비 급증한 호텔 섹터의 거래량도 주목할 만하다.
주택 건설 시장은 주춤, 주택 가격 상승세 지속
미국 주택가격 기록적인 상승세
미국의 주택 가격은 상승세를 지속하고 있다. S&P 케이스-쉴러 전미 주택 가격 지수는 전년비 +18.6%를 기록하며 지수가 작성된 이 래 최고치를 기록했고, 미국의 10대 도시는 +18.5%, 20대 도시는 +19.1%를 기록했다.
목재 가격상승에 따른 원가 부담으로 공급사이드에서의 지표가 소폭 하락했고, 가파른 주택가격 상승으로 수요 사이드에서 부담이 증가했다는 목소리도 나오고 있으나, 장기적 인 공급 부족과 밀레니얼 세대의 주택시장 진입이라는 구조적 환경 속에서주택 시장의 호황 및 상승 국면은 지속 될 것으로 예상된다.
지표는 둔화 되었으나 절대적인 수준은 여전히 호황
7월까지 미국의 신규 주택 착공량은 153.4만 채(계절 조정후 연율화)로 감소한 수준을 기록하였으나, 8월 161.5만건으로 예상치(155.4만 채)를 상회했으며, 건축 승인 건수 또 한 172.8만 채를 기록했다.
지난 해 코로나19 확산 초기 미국의 주택 착공량은 93.4만 채(계절조정 후 변환), 신규 주택 매매량은 57만 건까지 감소하였다. 신규주택 매매량은 4월 57만 건까지 감소했으 나, 8월 97.7만 건으로 증가했고 10월과 11월 90만건 아래로 내려왔다가 올해 1월 92.3 만 건을 기록했다. 7월의 신규주택 매매량은 70.8만 건으로 전월 대비 소폭 증가했으나 거래량은 가격 증가로 인하여 회복하지 못하고 있다.
재고 주택 매매량도 지난 해 3월 4백만 건 수준으로 감소 했다가 10월에 673만건을 기 록한 이후 600만간 이상의 거래량을 유지하다가 4월 585만건으로 감소했다가, 7월 599 만 건으로 비슷한 수준을 유지하고 있다.
NAHB주택 시장 지수는 올해 8월 75를 기록해 지난해 11월 90 대비 하여 15Point 감 소했다.
그러나, 2000년대 이후 금융위기 전 최고치가 72이고(코로나19 이전 사상 최고 치는 98년 12월 : 78) 지난 해 9월 처음으로 80을 넘은 수치를 기록한 것을 감안하면, 현재의 수치는 코로나19 이전 미국 주택시장 역사상 가장 호황이였던 시절만큼 우호적 인 환경이라 볼 수 있다.
낮은 공실률과 높은 주택가격 상승률
2분기 주택 공실률은 자가주택의 경우 0.9%로 전분기와 비슷한 수준을 유지하였으며, 임대주택 공실률은 6.2%로 소폭 감소했다. 역사적으로 낮은 수준을 기록하고 있다.
주택가격 상승률 또한 가파르다. 전국 가격 인덱스는 전년비 +18.6%를 기록하였으며, 10 대 도시는 +18.5%를 20대 도시는 +19.1%를 기록했다. 3개 지역 중 10대 도시의 가격상 승률이 가장 낮은 현상이 나타나고 있는 이는 코로나19 이후 재택근무 장기화로 인한 교외화와 이선도시로의 이동이 영향을 미친것으로 판단 된다.
주택시장 강세 지속이라는 기존 의견을 유지하나 전년비 가격 상승률은 목재가격 안정 화, 인력 공급의 원활화 연준의 모기지 대출에 대한 기조변화가 일시적으로 영향을 줄 수 있는 시점이라는 판단이다.
이에 더해, 장기적인 상승세라는 주택시장에 대한 전망과는 별도로 현 시점에서 미국 주 택가격 지수에 대한 시장의 관심도가 높아진 만큼 전년비 상승세가 둔화되는 시점에서 해당 섹터의 센티멘털이 약해질 수 있다.
그러나, 필자는 1년 이상의 중장기적 시점에서 주택가격 상승에 대해 낙관한다.
모기지 금리
모기지 금리가 10년물에 연동되는 만큼 3% 내외 수준을 유지하고 있다. 모기지 금리 상 승이 주택 구매력에 영향을 줄 수 있으나, 구조적인 환경을 비교할 때 상승세를 바꿀 가 능성은 낮을 것으로 예상된다. 3% 미만의 모기지 금리 수준은 전례 없는 수준이었으나, 현재 주택시장은 금융 환경보다는 시장의 수요/공급이 주된 원인이라는 판단이다.
현재 주택시장은 금리 상승에 취약한가?
저금리가 필요조건은 아니라는 판단
테이퍼링, 향후 있을 금리 인상등의 이벤트에 현재 미국 주택시장의 상승세가 꺾이기는 어렵다는 판단이다.
물론, 이론적으로 특히나 미국과 같이 주택가격의 80% 가까운 모기지를 제공하는 시장 에서 낮은 국채 10년 물 시장금리로 인하여 모기지 금리가 낮은 것은 주택 구매력을 높이는 요인이다.
따라서, 연준의 기조 변화가 10년 물 상승으로 이어진다면, 그 이전보다 구매력이 낮아져 주택가격에 부(-)의 영향을 끼치는 것은 부정하기 어렵다
누적된 공급주족 가구증가로 인한 구조적 환경
그러나, 이는 상승세를 둔화 혹은 상승률에 부(-)의 영향을 준다는 것이지 현재의 주택 가격 상승세의 찬물을 끼얹고 보합수준의 주택가격추이를 의미하는 것은 아니다.
우선, 현재의 주택가격 상승이 과연 저금리가 유일이 원인인지 살펴 볼 필요가 있다. 미 국의 주택시장은 글로벌 금융위기 이후 극도로 위축되었으며, 00년 이후 주택착공건수의 평균치에도 아직 도달하지 못했다. 이는 미국 주택공급 부족이 지난 10여년 동안 누적 되었음을 의미한다. 이에 더해 주택시장에 꾸준하게 신규 시장 참여자들이 유입되고 있 고, 밀레니얼 세대의 가구 분화는 미국의 가구수 증가에 기여하고 있다.
고가주택 비중 건강한 시장 반영
주택 거래의 가격대도 살펴볼 필요가 있다.
최근들어 주택가격의 가파른 상승과 기저효과의 종료로 전년비 거래량 상승세는 다소 둔 화 되었으나, 거래량 증가에 있어 고가주택(100만 달러 이상, 70-100만 달러) 거래량 증 가가 미국의 주택시장을 이끌고 있다.
가격대별 거래비중을 살펴봐도 50만불 이상의 중 산층 이상이 거주하는 주택의 거래량 비중이 급증하고 있다. 현재 미국의 주택시장의 호 황은 코로나19에도 소득이 소실 되지 않은 고소득층의 실수요가 현재의 미국 주택 시장 을 이끌고 있다는 판단이다.
연체율 안정적 하향
주택 시장의 뇌관이 될 수 있었던 모기지 연체율도 정상화 과정에서 안정적으로 우하향
하고 있다는 판단이다. 고용지표 개선은 연체율 안정화에 기여하고 있는 것으로 판단된 다. 물론, 정상화 과정에서 일부 연체가 디폴트로 이어질 수 있으나, 현재로써는 이것이 과거 과거와 같은 위기를 초래하기는 어렵다는 판단이다.
집에 대한 전반적인 선호도 변화
코로나19 이후 집에 대한 투자 선호도가 높아진 점도 정성적인 요인이나 고려해야할 요 소이다. 앞서 미국의 주택시장 가격 인덱스에 있어 특이하게도 10대 도시가 아닌 20대 도시의 상승세가 두드러지는 것은 눈여겨 볼만한 요인이다. 이에 더해 주택 리모델링 지 수가 지속적으로 증가하고 있는 것은 미국인의 집에 대한 투자/소비가 높아지고 있음을 보여준다.
2Q21 실적 회복세 지속
2Q21 실적 회복세
2Q21 US REITs의 FFO(NAREIT 기준)는 165억 달러로( +42.9% YoY, +17.9% QoQ) 4
분기 연속 회복세를 이어나갔다. 21년 1분기 둔화(+1.02% QoQ)되었던 FFO 증가는 2분 기 들어 다시 크게 증가했다.
2Q21 NOI도 전분기 대비 +7.5% 증가 하였고, 전년동기 대비 +22.2% 증가한 수준이 다. 배당액은 전분기 대비 -1.7% 감소했으나, 전년동기 대비 +4.3% 수준으로 계절성을 고려하면 회복세라는 판단이다. 배당 증액이 나타나고 있으나, 19년 수준에는 미치지 못 했는데 실적이 개선되고 있는 섹터들의 배당 증액 및 재개가 천천히 나타나고 있기 때문 이다. 연간으로 보면 코로나19 이전 수준의 배당회복은 2022년에나 가능할 것으로 예상 된다.
개선되는 수익 지표, 더 단단해진 재무구조
SSNOI와 양(+)전 임대 점유율 반등
SSNOI는 +5.73%로 1Q21의 -4.73% 대비 반전했다. US REITs의 SSNOI는 펜데믹으로 지난 해 2분기 -7.52%를 기록했다. 경기 회복에 따른 NOI 회복이 나타난 면도 있으나, 기조효과가 발생하며 SSNOI가 크게 반전했다.
2Q21 임대점유율은 92.5%를 기록했다. 지난해 2분기 89.9%(-2.8%p, QoQ, -4.1%p YoY)를 기록하며 큰 폭의 임대점유율 하락을 보인 미국리츠의 임대점유율은 4Q20 91.16%까지 회복을 했으나, 21년 1분기 소폭 하락하며 90.61%를 기록했다. 정상화과정 에서 임대점유율 재상승이 기대되었는데 백신 접종률 상승, 정상화에 따라 임대 점유율 크게 회복된 것으로 분석된다.
안정적인 재무구조 US REITs
저금리 환경과 풍부한 유동성을 바탕으로 US REITs의 재무구조는 안정적이라는 판단이 다.
글로벌 금융위기 이전 58.0% 수준이던 장부가치 대비 부채비율(Debt to Book)은 2Q21 48.7%로 낮아져 건전성이 개선되었rh, 시장 가치 대비로 환산하면 27.96%에 불과하다.. 2Q21 이자 보상 비율(Interest Coverage ratio)의 경우 5.98배를 기록하고 있다. 이자비용 /NOI도 19.3% 수준으로 코로나19 이전 3년 평균(22.1%)보다도 낮은 수준이다.
2008년 말 60개월이던 부채 평균 만기 역시 2Q21 88.2개월(+5.9개월, YoY, +1.6개월, QoQ)로 길어지며 단기 부채 미상환 위험도 감소했다. 저금리 지속으로 US REITs 이자 비용도 감소 추세이다. 2010년 말 5.4%이던 평균 이자율은 2Q21 3.48%까지 낮아져 이 자 부담이 완화되었고, 장기부채의 이자율은 3.39% 수준이다.
4Q21 우호적인 투자 환경 이어지나, 편안하지만은 않은 요인들 있어
US REITs의 투자 환경은 4분기에도 우호적이라는 판단이다.
일부 경기 지표가 둔화 된다는 지적도 있으나, 여전히 경기 회복세는 지속되고 고용지표 도 개선세에 있다는 판단이다. 상업용 부동산 시장은 회복 되고 있으며, 주거용 부동산 시장은 강세를 지속하고 있다. 다만, 테이퍼링, 델타 변이 확산, 각각 리츠의 센티멘탈과 펀더멘탈에 영향을 줄 수 있는 요인으로 시장 변동성을 높이는 요인이 될 수 있다.
우호적인 투자환경
미국의 경기 회복세는 지속 되고 있고, 3분기 고용과 소매판매에 있어 경기 회복의 둔화
에 우려를 만들어내는 지표가 확인되기도 했으나, 절대적인 성장률도 높고 중장기적인 경기 회복세를 이어나가고 있다는 판단이다.
실업수당 지급이 종료 되면서 고용회복도 지속 될 것으로 기대되며, 현 시점에서 코로나 19 확진자수가 고점을 기록하고 감소하고 있어 오프라인 활동 증가가 나타날 것으로 기 대된다. 또한, 소매판매 증가세가 피크 아웃 되었다는 우려가 있으나 US REITs는 소매 판매보다 서비스 소비와의 연계성이 높은 만큼 여전히 긍정적인 투자환경이 지속될 것이 라는 기대가 크다.
이에 더해 코로나19 확진자 수 안정세와 정상화 과정이 나타나면서 피크아웃 보다는 추 가적인 리오프닝으로 인한 수혜 측면이 더 크다는 판단이다.
테이퍼링과 델타 불편한 환경도 존재
다만, 델타 변이의 재확산 외에도 테이퍼링 진행, 이와 관련 된 연준의 언급, 중국 부동 산 시장과 연개 된 헝다 그룹 부실 문제의 글로벌 확산 등은 지켜봐야할 이슈다.
델타 변이 재확산은 안정화 되고 있으나, 언제라도 다시 확산이 될 수 있는 만큼 리스크 요인으로 작용할 수 있고, 테이퍼링은 시장 변동성을 높일 수 있다. 현재까찌 헝다 그룹 관련한 위기는 추가적인 금융위기로의 전이는 제한적이라는 판단이다.
하지만, 지난 1년 동안의 편안한 상승세 보다는 조금 불편함이 생긴 투자 환경 정도로 인식한다. 따라서, 정상화와 경기회복, 유동성 랠리, 강력한 실물 시장이 이끈 미국 리츠 시장의 상승세는 지속 될 것으로 기대되나, 조금 더 세밀한 접근을 필요로 하는 시점이 라 판단한다.
실적은 뒷받침
2분기 실적은 미국 리츠의 주가 회복세를 뒷받침한다. 임대지표도 개선세이고 저금리로 인하여 재무구조도 안정적이라는 판단이다. 현시점에서 추가적인 실적 회복이 기대되는 섹터들이 여전히 있어 US REITs의 실적은 내년까지 꾸준히 개선 될 수 있을 것으로 기대된다.
전반적인 회복추세 이어나갈 것, 테이퍼링과 델타 변이 확산은 경계
주가 레벨은 높은편
Valuation 수준은 높다. 주가와 Valuation 수준 모두 역사적인 최고수준이다.
2Q21 US REITs의 P/FFO(TTM)는 24.22배로 2010년 이래 평균인 17.5배보다 다소 높 다. 2020년 실적 감소로 US REITs의 전반적인 FFO는 감소한 반면, 경기 회
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